Oma hat eine gut geschnittene 3-Zimmer-Wohnung im Stadtteil Mannheim-Lindenhof gemietet. Die Lage der Wohnung am Rhein ist fantastisch und die Miete, weil seit Jahren nicht erhöht, günstig. Als sie plötzlich verstirbt und ihre Kinder erben, überlegt sich der Enkel, ob er nicht den Mietvertrag übernehmen kann.
Eintrittsberechtigt in einem Mietvertrag sind diejenigen Personen, die mit dem verstorbenen Mieter auf Dauer zusammen gewohnt haben. Das sind in erster Linie die Ehepartner bzw. eingetragenen Lebenspartner, aber auch die Kinder oder andere Familienangehörige, die sich mit dem verstorbenen eine Wohnung geteilt haben. Lebte hingegen der verstorbene Mieter allein, geht der Mietvertrag auf die Erben über. Die Eintrittsberechtigten und Erben können das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen des Mietvertrages fortsetzen, wenn sie dieses möchten.
Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden. Die Übernahme des Mietvertrages erfolgt automatisch und bedarf keiner ausdrücklichen Erklärung durch die Eintrittsberechtigten und Erben.
Wollen allerdings die Erben den Mietvertrag nicht übernehmen, so müssen sie handeln. Den Erben steht ein Sonderkündigungsrecht zu dahingehend, dass das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann. Die außerordentliche Kündigung kann jedoch nur innerhalb des ersten Monats erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat. Zudem muss die Kündigung formwirksam erklärt werden das heißt sie muss schriftlich erfolgen. Wichtig bei mehreren Erben ist, dass die Kündigungserklärung von allen Erben unterzeichnet wird. Sollte die Kündigung durch einen Vertreter erklärt werden, ist es wichtig, dass die Vollmacht, von allen Erben unterzeichnet ist.
Auf der anderen Seite hat aber auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses allerdings nur den Erben gegenüber, die keine Mitmieter mit einem so genannten Eintrittsrecht sind. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, die je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten liegen kann.
Da in dem zu anfangs geschilderten Fall die Oma alleine in ihrer Wohnung lebte, kann das Mietverhältnis nur mit den Erben eine Fortsetzung finden. Da jedoch der Enkel weder Erbe noch eintrittsberechtigter ist, da er zu keinem Zeitpunkt zuvor in der Wohnung gelebt hat, hat er keinen Anspruch darauf, das bestehende Mietverhältnis fortsetzten zu dürfen.